Art. 396 CC – Artículo 396 del Código Civil Español
Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de
aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la
vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de
copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su
adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos
estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los
revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o
configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el
portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos
destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o
instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las
instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua,
gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente
sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de
detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del
edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios
audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las
servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o
destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán
ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la
que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título,
no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las
mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
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